Poklon nepokretnosti podrazumeva prenos vlasništva nad stanom ili kućom bez novčane nadoknade, a sve mora biti regulisano posebnim ugovorom.
Da bi taj dokument imao pravno dejstvo, mora biti sastavljen u skladu sa važećim propisima. Nejasna formulacija, nepotpuna dokumentacija ili proceduralne greške mogu do dovedu do pravnih problema, uključujući mogućnost osporavanja ugovora o poklonu nepokretnosti.
U nastavku su osnovne informacije koje bi trebalo da znate ako planirate da nekome ili neko vama da nepokretninu na poklon.
Šta je ugovor koim se poklanja nekretnina?
Pravni dokument kojim se bez naknade prenosi vlasništvo nad nekretninom dok su i poklonodavac i poklonoprimac živi je ugovor o poklonu nepokretnosti. Takav ugovor mogu da zaključe kako fizička, tako i pravna lica.
Za njegovu pravnu punovažnost neophodno je da postoji nedvosmislena saglasnost obe strane, uz jasno izraženu volju poklonodavca da trajno prenese vlasništvo. Ukoliko ta volja izostane, pravni osnov se menja i više se ne može govoriti o poklonu.
Zakon prepoznaje i mogućnost opoziva poklona. Ako primalac pokaže tešku nezahvalnost prema osobi koja mu je nekretninu darovala, poklonodavac ima pravo da tuži za poništenje ugovora. Ta mogućnost se mora iskoristiti u roku od tri godine od trenutka kada je neprihvatljivo ponašanje nastupilo.
Ko ima pravo da zaključi ugovor o poklonu nepokretnosti?
Davalac poklona mora biti potpuno poslovno sposoban, što znači da mora biti punoletan i u stanju da samostalno donosi pravno obavezujuće odluke. S druge strane, primalac poklona ne mora da ima punu poslovnu sposobnost, ali zakon propisuje posebna pravila za maloletnike.
Kada je primalac poklona dete mlađe od 14 godina, potreban je prethodni pristanak roditelja ili staratelja. U tom slučaju dete može da koristi nekretninu, ali su za sve obaveze, kao što su plaćanje poreza i održavanje, odgovorni zakonski zastupnici.
Maloletnici stariji od 14 godina imaju pravo da samostalno potpišu ugovor, ali pod nadzorom roditelja ili staratelja. Ukoliko postoji sumnja da ugovor može da bude štetan po dete, roditelji imaju zakonsko pravo da reaguju i ospore njegov sadržaj.
Kako se pripremiti za ugovor o poklonu nepokretnosti
Pre sastavljanja ugovora potrebno je proveriti pravni status same nekretnine. Ovaj korak obično uključuje angažovanje advokata koji analizira sve relevantne podatke.
Najbitnija stvar je utvrditi da li nad nekretninom postoji teret poput hipoteke, zabrane otuđenja ili sudskog spora. Takođe je neophodno proveriti da li je upisana u katastar, da li je objekat legalizovan i da li postoji neko treće lice sa stvarnim pravom korišćenja.
Tek nakon što su svi podaci potvrđeni, ugovorne strane mogu da se dogovore o konkretnim uslovima. Advokat izrađuje ugovor u formi koja zadovoljava zakonske uslove.
Kada je dokument završen, sledi overa kod javnog beležnika nadležnog za opštinu u kojoj se nepokretnost nalazi. Na tom mestu se potvrđuje autentičnost potpisa i proverava da li je sadržaj u skladu sa zakonom.
Porez na poklon nekretnine: ko ga plaća i kada postoji izuzeće
U većini slučajeva, kada neko primi nekretninu na poklon, obavezan je da plati porez na prenos apsolutnih prava. Međutim, postoje izuzeci u zavisnosti od srodstva između davaoca i primaoca poklona.
Ako je poklonoprimac član uže porodice (npr. roditelj, dete), ne postoji obaveza plaćanja poreza.
Za srodnike iz drugog reda, braće i sestara, stopa iznosi 1,5% tržišne vrednosti.
U svim ostalim slučajevima, primenjuje se poreska stopa od 2,5%.
Vrednost nekretnine određuje Poreska uprava, a ako ocenite da je procena previsoka ili netačna, možete ďa uložite žalbu i tražite njeno preispitivanje.
Da li je moguće opozvati ugovor o poklonu nepokretnosti?
Ugovor kojim se nekretnina poklanja može biti poništen u nekoliko situacija:
- Ako se strane međusobno dogovore,
- Ako je došlo do kršenja ugovornih obaveza, ili
- Ako su nastupile značajne promene okolnosti.
Ako je opoziv uz saglasnost poklonodavca i poklonoprimca, neophodno je sačiniti pismeni sporazum i pokrenuti novu proceduru promene vlasništva pred katastrom.
Međutim, postoji mogućnost i jednostranog opoziva od strane poklonodavca, ukoliko:
- Poklonoprimac ne postupa u skladu s ugovorom, zanemaruje imovinu ili se ponaša grubo prema osobi koja mu je poklonila nekretninu,
- Poklonodavac ostane bez sredstava za osnovnu egzistenciju i poklon mu je neophodan za obezbeđivanje životnih potreba.
Zakon predviđa rok od tri godine od trenutka kada je došlo do uvredljivog ponašanja ili druge osnove za opoziv, u kojem poklonodavac može da pokrene postupak pred sudom. U pojedinim slučajevima, i poklonoprimac ima pravo da traži poništenje ako poklonodavac ne ispunjava obaveze koje su bile deo dogovora.